Hoeveel mag ik vergunningvrij bouwen?

Als je plannen maakt om aan of bij te bouwen, dan wil je graag weten of dat met een vergunning moet. Wanneer je wil bouwen heb je in principe altijd een vergunning nodig. De Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (Wabo) bevat echter uitzonderingen op deze regel, waardoor je in sommige gevallen geen vergunning nodig hebt om te bouwen. Het grootste voordeel daarvan is dat je een bouwplan kunt realiseren, ook als het in strijd met het bestemmingsplan is.

Hoeveel je in de praktijk vergunningvrij mag bouwen, leggen wij graag uit.

Actie 1: Check of je te maken hebt met een monument of een beschermd stadsgezicht. Dan is een vergunning altijd nodig.

Actie 2: Bepaal afmetingen van bebouwingsgebied en achtererfgebied.
Als eerste is het van belang te bepalen wat het bebouwingsgebied is van het perceel. Het bebouwingsgebied wordt in het besluit als volgt omschreven:
‘Het bebouwingsgebied is het achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw’.

Het achtererf is het gebied achter het hoofdgebouw, maar ook de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant. Daar wordt de grond onder het hoofdgebouw (pand met alle aanbouwen) bij opgeteld. Vervolgens wordt de grond onder het oorspronkelijke hoofdgebouw (dus het pand zonder de aanbouwen) daarvan afgetrokken. Het overblijvende stuk grond is het bebouwingsgebied. De definitie bebouwingsgebied wordt gebruikt voor het bepalen van de maximale oppervlakte waarop je mag bouwen.

Actie 3: Bereken hoeveel je maximaal mag bouwen. Dit valt te doen aan de hand van het volgende schema: de oppervlakte van alle bijgebouwen bij elkaar mag niet meer zijn dan de uitkomst van onderstaand schema. De uitkomst is dus afhankelijk van het oppervlak van het bebouwingsgebied. Dit leidt tot getal A.

Stel, je hebt een bebouwingsgebied van 220 m². Het bebouwingsgebied is dan groter dan 100 m² en kleiner dan 300 m². Je mag dan in ieder geval 50 m² bouwen over de eerste 100 m². Volgens het schema komt daar nog bij 20% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 100 m². Dat is in dit geval 120 m². 20% van 120 m² is 24 m², opgeteld met 50 m² is dat 74 m² dat maximaal aan bijgebouwen aanwezig mag zijn.

Actie 4: Nu moet je de oppervlakte van alle al aanwezige bijgebouwen in het bebouwingsgebied bij elkaar optellen.
Er bestaan drie soorten bijgebouwen. Een aanbouw aan een pand, een bijgebouw met vergunning en bijgebouwen zonder vergunning moeten worden meegerekend. Van al deze bijgebouwen tel je het aantal vierkante meters bij elkaar op. Dit leidt tot getal B.

Actie 5: Van het maximaal toegestane oppervlak (getal A) trekt je vervolgens het oppervlak van de al aanwezige bebouwing (getal B) af. Als daar een positief getal uitkomt, is dat het aantal vierkante meter dat nog gebouwd mag worden. Als de uitkomst 0 is of een getal onder 0, mag er niets meer bijgebouwd worden. Als in bovenstaand voorbeeld het oppervlak van de aanwezige bebouwing kleiner is dan 74 m² blijft er een oppervlak over. Dit resterende oppervlak mag dan nog bijgebouwd worden. Als er al 74 m² of meer aan bebouwing aanwezig is, is verdere bebouwing niet toegestaan. Als er bijvoorbeeld al een aanbouw van bij elkaar 36 m² aanwezig is, mag er nog 74 m² – 36 m² = 38 m² bijgebouwd worden.

Onze conclusie:
Deze systematiek leidt, in tegenstelling tot wat het lijkt, niet per definitie tot een verruiming van de toegestane vergunningvrije oppervlakte. Voorheen gold er een vaste norm dat in het achtererfgebied maximaal 30 m2 vergunningvrij bijgebouwd mocht worden. Van dit oppervlak dienden eerst de al aanwezige vergunningvrije bijgebouwen te worden afgetrokken. Het overblijvende oppervlak mocht worden bebouwd. Nu is het totale oppervlak veel groter, tot maximaal wel 150 m2. Van dit oppervlak dienen echter alle aanwezige bijgebouwen te worden afgetrokken, dus ook de aanbouwen aan de woning en de bijgebouwen die met vergunning zijn gebouwd. Dit levert vaak een zo grote aftrek op, dat er geen bebouwingsmogelijkheid meer overblijft. In dat geval wordt het vergunningvrij te bebouwen oppervlak dus kleiner in plaats van groter.

Let dus goed op voordat je jezelf blij maakt met een dode mus… Vergunningsvrij bouwen is niet zondermeer voor elke situatie weggelegd. Alle regels staan overzichtelijk op een rij in deze blogpost van ons:
https://www.richellubbersarchitecten.nl/2017/11/20/regels-vergunning-bouwen/