Als je gaat nadenken over het zelf (laten) bouwen van een woning, dan is een belangrijk hoofdstuk natuurlijk de bouwkosten. Op internet is veel hierover te vinden, maar er is ook veel ‘ruis op de lijn’. Dit artikeltje hoopt een stukje onduidelijkheid weg te nemen, door stap voor stap uit te leggen welke kosten er allemaal zijn, naast de bouwkosten, aan een vrijstaand huis. Ook laten we even zien wat de voordelen kunnen zijn van het laten maken van jouw eigen vrijstaande woonhuis.
Kortom: 5 minuten leesvoer waarmee we jou een stapje verder kunnen helpen in het realiseren van je woon-wensen.
Inhoud
Het plezier van je eigen vrijstaand huis.
Als je de kans hebt om een eigen woning van begin tot eind te realiseren, dan behoor je tot een kleine groep mensen die jaarlijks de kans krijgen om dat mee te maken. Er is grote schaarste aan bouwgrond in Nederland. Sommige mensen kiezen daarom voor het kopen van een bouwvallig huis om dit te slopen, en plaatsen een nieuw huis op dat kavel. Zo stap je langs die schaarste op de kavelmarkt heen, en kun je in bestaande dorpjes of direct naast een leuke stad toch je eigen huis realiseren.
Of je nou kiest voor een nieuw kavel of juist een bestaand kavel met sloophuis op de kop tikt; je creëert in beide gevallen een fijne woonplek voor je jezelf, je partner en je kinderen. Een trend is dat we steeds vaker ook zien dat (een van) de ouders een woonplek krijgen in het nieuw te bouwen huis, voor in de (nabije) toekomst. De zogeheten driegeneratie-woning.
Het is geweldig om jouw huis zo vorm te geven dat het past bij jouw woonwensen. Wij denken namelijk dat jouw nieuw te bouwen woonhuis een afspiegeling kan vormen van jouw woonvisie: duurzaam, eerlijke materialen die verkregen zijn uit eerlijke handel, energieopwekkend en misschien zelfs geheel zelfvoorzienend ‘off grid’.
Kortom, met jouw nog te realiseren vrijstaande woning kun je op die manier bijdragen aan de manier hoe jij omgaat met het welzijn van onze planeet. En zo verhoog je natuurlijk niet alleen de toekomstige waarde, maar ook het aankomende woonplezier!
De vraag is dan ook: koop je een cataloguswoning die gebaseerd is op een technisch bouwsysteem (en waarbij je de plattegrond meestal wel een beetje kan aanpassen)? Of laat je die catalogussen nog even gesloten, en kom je tot de conclusie dat je jouw eigen keuzes wil maken.
Kortom: ga je er zelf één ontwerpen?
Waar moet je aan denken bij de bouw van een vrijstaande woning?
Je moet best veel uitzoeken en nagaan of het totale plaatje op alle manieren klopt. Je hebt allereerst een plek in Nederland nodig waar percelen voor handen zijn, danwel waar een bouwval staat die je gaat slopen of deels gaat hergebruiken. Zonder grond geen woning. Hiervoor kan je gewoon beginnen bij Funda, of via een makelaar.
Je zult ook de financiering moeten nagaan: aan welke bedragen moet ik denken, en is dat te financieren? Een goed contact met een hypotheekverstrekker is zinvol. En inzicht in de waarde die je zelf kan inbrengen. Maar ook een taxateur kan interessant zijn: wat wordt de waarde na verbouwing of nieuwbouw.
Als je kiest voor het zelf ontwerpen, kun je een architect in de hand nemen. Die samen met jou zorgt dat jouw wensen tot de best mogelijke ruimtelijke vertaling worden gemaakt. Zo kan je binnen aantal weken het ontwerp van jouw vrijstaande villa op papier hebben, waarna je een check kunt laten maken op de bouwkosten en de taxatiewaarde. Als die gegevens nog steeds overeenkomen met jouw uitgangspunten, dan kun je verder definitief uitwerken en toewerken naar het technisch ontwerp.
Dat betekent dat je het ontwerp laat uitwerken naar technische tekeningen zodat een aannemer er mee aan de slag gezet kan worden. Die technische stukken bestaan uit technische tekeningen en een technische omschrijving (ook wel bestekstukken genoemd). In deze fase ga je ook de gemeente voorzien van de stukken voor de omgevingsvergunning. Deze vergunning neemt zo een paar maanden in beslag, dus begin er op tijd mee! Een architect kan je daarmee ook helpen.
Als je een paar aannemers op het oog hebt, dan is het zinvol om te kijken of er een klik is met het bouwbedrijf en of dat bouwbedrijf voldoende financiële reserves heeft voor mogelijk slechte tijden. En natuurlijk wil je weten hoe vorige opdrachtgevers denken over dat bouwbedrijf: kortom, je wil referenties opvragen.
Wat zou dat allemaal kunnen kosten?
Een prijsindicatie voor het bouwen van jouw vrijstaand huis is te verkrijgen door losse puzzelstukjes op een rijtje te zetten. Deze indicatie noemen we stichtingskosten. In stichtingskosten vallen alle kosten die te maken hebben met het project. Dit is een behoorlijke lijst en omvat de kosten van:
- aanschaf van de grond (*)
- makelaar of kavelproject-ontwikkelaar
- overdrachtsaktes bij notaris
- architect / bouwkostenadviseur
- hypotheekverstrekker
- financiering dubbele lasten (vanaf overdracht grond tot oplevering)
- kosten voor de vergunningaanvraag (legeskosten)
- constructeur
- grond mechanisch advies (*) – heb je palen in de grond nodig?
- grond milieu advies (*) – is het schone grond?
- installatieadvies
- bouwbesluit-berekeningen
- bouwrijp maken
- indien nodig: sloop van bestaande opstallen of funderingsresten
- fundering
- bouwkosten door aannemer en onderaannemer
- aansluitingen van nutsbedrijven (riool/elektra/telefoon/Cai)
- bouwmanager en uitvoering controle
- aanleg tuin en inrit
- reparatie aan openbare weg en schade belende percelen door bouw
- parkeerkosten tijdens bouw
- interieur en inrichting
- aanschaf keuken & sanitair
- BTW van alle bovenstaande kosten
Om deze lijst inzichtelijk voor jouw situatie te krijgen kun je mogelijk wel wat hulp gebruiken. Om je alvast hiermee te helpen hebben we een complete rekenhulp als downloadbaar bestand gemaakt, inclusief een aantal voorbeeldprojecten. Deze kun je gratis bij ons opvragen bij ons als je klikt op de knop hieronder.
Als stelregel kun je wel opschrijven dat het realiseren van een eigen vrijstaande woning inclusief kavel pas mogelijk is vanaf 5 ton en hoger. Kavels kosten in Nederland al gauw 2 ton. De te realiseren woning heeft als bouwkosten al snel meer van 2,5 ton (en dan hebben we het over een klein huisje, geschikt voor 1 a 2 personen). Deze ondergrens wordt nagenoeg door niemand gehaald. In ons bureau zien we veel opgaves waarbij de stichtingskosten over de 8 tot 9 ton schieten. Dit komt omdat in regio midden Nederland de kavelprijzen zwaar drukken op de totale kosten. En we zien bij gezinnen de wens om veel m2 te realsieren. Dan praten we over huizen van meer dan 200m2 bruto.
Wil je voor jouw situatie grip krijgen op deze enorm brede ‘bandbreedte’ in stichtingskosten, dan ligt het voor de hand om de lijst met stichtingskosten zelf een keer in te vullen. Als je daar behoefte aan hebt kun je dit met hulp van onze bouwkostendeskundige doen. We hebben hiervoor een speciaal ‘quickscan’- aanbod voor je: voor 1 uur advies heb je een inzichtelijke raming van stichtingskosten door een beëdigd kostendeskundige voor je opgesteld.
De lijst van dingen waar je rekening mee moet houden, kan nogal indrukwekkend en ontmoedigend zijn. Als architect kunnen we je in een vroegtijdig stadium helpen met het invullen en indien gewenst voorstellen van betrouwbare partners (zoals hypotheekverstrekker, constructeur, funderingsadviseur, etc, etc.). Zo halen we al het gestress weg en zorgen we ervoor dat het bouwen van je eigen vrijstaande woning een leuk avontuur wordt.
Hoe lang duurt het realiseren van een vrijstaand huis?
Als je de bovenstaande lijst overziet dan kan ik me voorstellen dat de moed je even in de schoenen zakt. Bedenk dan vooral dat je niet in één maand alles op orde hoeft te hebben. Als je de tijd neemt voor het voorbereiden van deze stappen dan zit in deze hele lijst een volgorde, een stappenplan.
De bouw van een huis voorbereiden, plus de realisatie van het huis, neemt al gauw twee jaar in beslag. Dat is wel zo’n beetje de ondergrens. Drie jaar komt namelijk ook voor! Dat klinkt misschien lang, maar als je het korter wil dan twee jaar kan dat best, mits de randvoorwaarden allemaal klip en klaar zijn. En vaak is dat het geval als je er stiekem al een tijdje mee bezig bent geweest.
Kan ik niet beter een bestaande woning kopen?
Het kan natuurlijk zo zijn dat een bestaand huis kopen ook een gave mogelijkheid biedt om je woonwensen te realiseren. We zien dit in mijn huidige bureau ook terug: vijf van de zes opdrachten gaat over het realiseren van een make-over van een bestaande woning. Dit is vaak inclusief herindeling van de slaapverdieping en zolder, nieuwe badkamers & keuken, een fijne leefkeuken in een mooie uitbouw (die vaak vergunningsvrij is te realiseren). Meestal wordt de woning volledig verduurzaamd.
Hoewel verbouwen iets overzichtelijker is qua project, is het qua totale investering over het algemeen vergelijkbaar met een nieuw te bouwen huis op een bouwkavel. Dit komt omdat de koopsom van een bestaand pand vaak hoog is en de verbouwing moet dan nog plaatsvinden. Daarom is nieuw bouwen op een kavel vanuit economisch perspectief vaak net zo interessant. Maar mocht het gewoonweg niet haalbaar blijken om een geschikt bouwkavel te vinden, juist dan is verbouwen een goede optie.
Bij verbouwen van een bestaande vrijstaande woning zit je met beperkingen van het huidige bouwwerk, maar veel van die beperkingen zijn te omzeilen door een goed architectonisch plan te maken. Tussenmuren kunnen verdwijnen, en donkere ruimte kunnen transformeren in lichte en transparante woonvertrekken. Lage plafonds kunnen verwijderd worden en een geheel open sfeer kan toegevoegd worden.
Zo kan een muffig ogend huis opeens als knetterfrisse villa door het leven gaan doordat we een aantal spektakelstukken realiseren.
Bij verbouwen ten opzichte van nieuw bouwen is het voordeel dat je bouwproject sneller klaar is, en dat de opsomlijst met kosten kleiner is. Het nadeel is dat je niet vanaf ‘scratch’ kan denken, maar het bestaande woonhuis als basisingrediënt moet omarmen.
In het kort: goed verbouwen kan leiden tot een supergave woning! Als architect kunnen we je daarbij natuurlijk goed helpen. We doen dat al 14 jaar voor klanten door heel Nederland, waarbij we een hele keur aan verschillende woningen al onder handen hebben genomen: van landelijke woningen tot grachtenpanden in de stad, van woonboten tot monumentale en industriële pakhuizen.
Conclusie: dit kan een vrijstaande woning kosten.
De conclusie van dit artikel is: bouwkosten van een nieuwe woning is inzichtelijk te maken door het invullen van een stichtingskosten overzicht. Dit wordt ook wel STIKO genoemd. Hierop staan alle kosten in onderdelen gerubriceerd.
Zo krijg je inzicht in de uiteenlopende kosten die je mag verwachten. Het invullen kan eenvoudig zelf. We hebben hiervoor een te downloaden bestand die je kan gebruiken. Maar wil je echt professioneel grip krijgen op reële stichtingskosten, dan is mijn advies om onze kostendeskundige te vragen om een keer met je mee te rekenen.
Vind je het daarvoor te vroeg, dan kun je ook nog overwegen om een keer vrijblijvend een telefonisch consult aan te vragen. Dit kan via onderstaande knop. Spreek je snel!
